来源|风财讯 作者|武俊
一年后，在新三板终止挂牌的蓝光嘉宝服务找到了新的起点，赴港交所IPO。
10月8日，蓝光嘉宝在港交所进行首次公开招股，发行42,916,200股股份，以每股30.60港元至39.00港元招股。若其发售价最终定为每股39.00港元，募集资金最多将有15.592亿港元。
成立于2000年的嘉宝股份是蓝光发展（SH：600466）旗下子公司，主营业务有物业管理服务、咨询服务、社区增值服务，拥有涵盖物业管理全产业链的住宅物业、购物中心、办公楼宇、产业园区、酒店等。
继去年实现千亿后，这是蓝光发展的又一个高光时刻。
与多数剥离于地产公司的物业公司相似，蓝光嘉宝服务大部分收入均来自蓝光集团，招股书显示，蓝光嘉宝2016-2018年以及截至2019.6.30期间收入占比蓝光集团分别为85 .0%、68 .4%、54 .9%及52 .4%，尽管随时间逐年依赖母公司输血减少，但目前为止依赖蓝光集团收入占比还有一半。
细分至主要服务上，咨询服务2016-2018以及2019半年报期间，蓝光集团占比99.4%、94.7%、93.6%、85.6，社区增值服务占比92%、77.1%、70%、69.1%。
这一数据相比其它物业公司或许还说的过去，数据显示，雅居乐物业公司雅生活上市之初，2014—2017依赖母公司输血达100%、99.9%、81.7%、81.9%，碧桂园服务最新数据显示，收入来自碧桂园集团的部分占总物业收入的76.8%。第三方收入占总收入的23.2%。
在中指数研究院发布的2019中国物业服务百强企业名单中，蓝光嘉宝排名第11，在2019中国主要城市物业服务优秀企业top10中，位列成都第一。有自身蓝光地产做背书上榜成都第一物业可谓水到渠成。但其大本营占比却呈逐步缩减态势。2016-2018年间，蓝光嘉宝四川在管物业占总物业建筑面积份额分别为76.0%、54.7%、55.0%。所得收入相对占总收入份额也相对减少，由2016的82.4%降至2019半年度的59.8%。
一方面，近一半的收入来自于四川本土。相应的四川土储面积也占一半。尽管呈减少趋势，但土地面积集中从而单一区域布局风险犹存。财经评论员严跃进向凤凰网房产表示，从比例上看，其和蓝光的全国化布局等有关，所以这会带来较好的成长性，或者说物业管理的服务的经营风险也会随之有所减少。而从劣势上看，后续新市场的熟知程度、房地产市场的区域结构差异等，也都会影响其具体的经营。
地产行业下行难掩市场颓势，房企聚焦多元化转型中，物业开发的路子走对几成？
以蓝光嘉宝服务为例，估值高的房企也影响着相应的物业公司，蓝光地产千亿销售额的增长同时扩大着蓝光嘉宝的规模，截至2019年6月30日，集团于四川省的在管建筑面积约为3419万平方米，总建筑面积6331万平方米，同时数据信息也相应增长。2018年，蓝光嘉宝服务实现营收14.64亿元，同比增长58.6%，净利润2.97亿元，同比增长59.7%，2019年上半年实现营收9.33亿元，同比增长58.8%，净利润1.87亿元，同比增长108%。
日前中信证券发布的物业管理行业专题报告表示，资本市场的结构特征客观反映了行业所处阶段。尽管品质物管龙头在中长期优势显著，例如协商提价可能性更大，存量房拓展优势极大，但在未来1-2年这种优势无法体现。相反，关联方支持力度较大，并购积极的物管公司，的确在1-2年内可能业绩增速较快。长期来看，忽视管理半径，缺乏品牌壁垒，可能导致在管面积流失，但这一问题不会在短期暴露。
海通证券物业行业深度报告则表明，整体来看,物业服务行业处于行业扩张期,管理面积的快速增长以及布局社区O2O使得行业盈利能力具备较大提升空间。
以拓展社区增值服务业务为导向，结合线上+线下的方式来扩增收入是为典型。通过社区APP开展O2O业务，蓝光嘉宝有自己的战略。
以“产品端+服务端”模式打造嘉宝家体系中三个产品线分别为，名为帮到嘉的家政服务、嘉颐养的养老服务、旅行嘉的出行旅游服务，截至2019年6月30日，「嘉宝生活家」移动应用已吸引注册用户总数超过71 .4万人，于2019年上半年，「嘉宝生活家」移动应用上的交易额达到约人民币335 .5百万元。
科技+互联网+物业服务的布局模式在毛利率方面得到证实，2016年至2018年及2019年半年度，蓝光嘉宝服务毛利率分别为32.4%、36.4%、33.2%和33.9%。招股书表示，具备先进信息技术的标准化运营以实现成本效益、扩展及盈利。
依赖于母公司获得逐渐壮大，又渐渐摆脱对母公司依赖多渠道扩展业务规模，在存量时代的竞争下，打造科技与物业资本的蓝光嘉宝又将怎样博得市场？
招股书表明，以发售价中位数34.8港元计，公司此次所得款项净额约为13.848亿港元，其中77%将用于物业管理服务业务拓展以扩大业务规模；5%将用于提升社区增值服务；8%用于升级IT系统；以及10%将用作营运资金和一般公司用途。
相关推荐：
【推荐阅读】点击图片即可阅读